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四、存量规划的编制
相对增量规划而言,存量规划编制不再是设计院主导,而主要是政府部门主导。规划的主要内容不再是图纸,而是政策。如果说原来的规划局只是一个施工队,所要做的就是要把规划院画在图板上的设计,放样、施工,变为真实的新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐。那么,存量规划中,规划局就更像是一个物业管理公司,了解、发现业主的需求,制定物业条例,改进公共设施,提升物业的品质。
编制的第一步,在战略层次思考新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐的目标。比如,哪些产业要发展:金融业、软件业、旅游业?那些产业估计要衰退:耗能大、污染大、占地大?第二步,要根据战略目标,寻找可能的增长空间。比如,棚户区、工业区等,根据产权的分类,划出相应“政策区”。第三步,同原有业主沟通调查,了解他们的意愿和要价。第四步,制定政策,设计土地用途转变的途径:申请资格、缴交费用、切割土地、设定指标。最后,按照程序,报批、审查、公布实施。随后就是实施过程中的组织、谈判、讨价还价。
显然,对于存量规划,区分总规、详规,已经没啥意义。坚持规划刚性,更是与新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐增长为敌。未来的总体规划,应当更像是战略规划,详细规划更像是项目策划。效益计算、利益平衡、法律局限将会成为规划师必备的工具。由于新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐存量区位不同,产权不一,法律、法规交织重叠,让分散业主形成集体行动极为困难。因此,存量规划需要高度的设计技巧和社会动员、人际交往能力。这些知识,都是当下中国规划师们所欠缺的。
引入存量规划后,我们就会发现,很多制度设计,本应从增量规划一开始的时候就应当考虑。以卖为主还是以租为主?租约的长短?共享产权,还是独立产权?最初产权的界定,很大程度上决定了随后交存量规划交易成本成本的大小,并对今后交易产生巨大的影响。
现在的加装电梯之所以困难,不在于没钱,而在于需要整栋楼全体业主同意。现在小区的更新维护困难重重,也在于“公摊制度”是的任何决定,都变得难以达成。厦门有一条自发的酒吧一条街,是原来住宅改的,为了使其合法化,我们研究了“居改非”政策,却发现,最大的麻烦,不在政府。而是“公摊制度”。这些制度都是在增量规划阶段被随意决定的。
建筑如此,新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐也是如此。我们在坐旧城改造时发现,最大的障碍不是缺少资金、不是没有好的设计、不是政府没有想到,而是产权制度,使得任何改造的协调、合作、妥协的过程极为复杂,甚至变得完全不可能。由于中国继承制度采用平均析产、共同拥有,加上缺少遗产税和财产税,导致产权高度分散。几代人后,即使产权人有转变产权的意愿,他们之间的协调也几乎不可能。而各种产权保护的法律、法规也限制了政府介入的空间。其中典型的例子,就是鼓浪屿。如果不能在制度上取得突破,无论花多少钱涂脂抹粉,都只能是苟延残喘,绝无可能再现当年的辉煌。
在发达国家,维护良好的新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐,不是因为他们有钱,也不是因为他们居民的素质高,而是一开始就有良好的制度设计。奥兰治,是美国维护最好的新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐,主要原因,就是因为其90%以上的土地,是迪斯尼一家公司所有。香港最顶级的写字楼,无一例外,全都是单一产权人整体持有。我曾经问过刘太格,为什么新加坡的建筑维护的那么好?他告诉我,新加坡的业主只拥有套内产权,没有什么“公摊”。物业在维护升级小区设施时完全自主决定。而费用,比如外墙粉刷,是预先规定每年留下来。一定时间后(5年),必须粉刷一次。
新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐的品质和建筑的品质一样,维护的好坏,在一开始的制度设计中,就已经决定了。不同的制度,更新的交易成本大不一样。在产权设立的初始阶段,设计最有效率的制度,是存量规划的核心内容。
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