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9月25日上午，由中国新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐规划学会主办，中国新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐规划学会城乡规划实施学术委员会承办的专题会议二“规划实施与管理：演变与发展”在沈阳新世界博览馆召开。中国新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐规划学会副理事长、城乡规划实施学术委员会副主任委员，厦门大学建筑与土木工程学院教授、经济学院教授赵燕菁以《存量规划与新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐化2.0》为题作特邀主题报告。

赵燕菁 中国新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐规划学会副理事长、城乡规划实施学术委员会副主任委员，厦门大学建筑与土木工程学院教授、经济学院教授

赵燕菁强调存量规划不同于“旧城更新”，它是新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐化的转型。存量规划不是转型完成后的“新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新”，而是转型过程中的“新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐再造”。不是空间要素的组织，而是一套新制度的切换。

新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐化进程可以分成增量规划和存量规划两个阶段。二者阶段不同，成本不同。在第一个阶段，是一次性投资阶段，常常会面临资金不足的问题。所以关键是能不能获得融资，为一次性成本融资，怎么把现金流变成资本？我国政府通过土地财政很好地解决了这一问题。因为递减是未来收益的贴现，可以通过土地出让将未来收益贴现过来，用未来的钱建设基础设施。

在增量规划阶段，我国取得了巨大的成功。197年，城镇常住人口从1.7亿人增加到2015年的7.7亿人，增长了3.5倍。城镇化率由191年的0.74平方公里增加到2015年的5.2平方公里，增长了6倍。加上矿区，达到10万平方公里。这足以容纳12亿新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐人口，按13.5亿人口计算新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐化水平可以达到87%。

在增量规划阶段，经常性的投入会急剧增长，常常会资金不足。最关键的问题是能不能把资本变成持续的现金流？新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐化的第二个阶段是第一个阶段的逆过程。这一阶段对现金流的需求超过对资本的需求。如果不能成功地从一次性收益转向持续性收益，新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐化第二阶段就无法彻底完成。

赵燕菁认为，现金流是我们判断政策的基准。比如，在当前是否需要加大固定投入问题上，如果加大固投能带来现金流，“4万亿”也不算多，不能带来正的现金流，1元也过多；而在是否要鼓励新经济这一问题上，就要看新经济带来的现金流是否大于其摧毁的现金流；说到当前是否应该减税，赵燕菁认为，如果税收的减少迫使政府更加依赖一次性收入，减税会适得其反；在汇率高低问题上，如果能创造新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐：的现金流，即使资本项不平衡，也应该下调汇率。

所谓经济转型，就是从资本型增长转向现金流型增长。主要的政策目标，就是将已经形成的存量资本，尽量转化为真实的现金流收入。

赵燕菁认为，存量规划就是要盘活存量资产，给资产寻找现金流。比如，地下管廊、道路停车等等。而公共服务的“免费”并不都是好事。因为其楼市的价值（好GDP的减少）都会外溢到资产估值（也就是坏GDP）的升高上。而桥梁收费、水电收费、垃圾收费，甚至公园收费，都不必然是“坏”的政策。

开征财产税的本质，其实就是将这些分散收费的公共服务，通过一次性征税获得现金流。在70年物业到期该交财产税之前，对公共服务分散收费，也许是一个替代的办法。

赵燕菁认为，房地产是中国经济的核心，其存量部分，一定要小心不要泡沫破裂。增量部分，从拍卖一次性低价，转为拍卖未来的现金流。我国目前的房地产问题不是供需不匹配的问题。而是货币问题。应该切断金融机构给高租售比的房地产项目融资的渠道。对于其它存量住房，合法的，到期该交财产税并自动续期。违章的，该交地租或财产税后，办理合法产权。

我们可以利用公共道路、管线和公共基金等公共资产，城中村等私人资产，以及征收财产税等渠道创造持续的现金流。为了减少收费的阻力，这部分现金流可以不转为政府收益，而是转为居民的储蓄，一一直接打入劳保、社保、医保公交卡等个人账户。

最后，赵燕菁认为，我们的新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐规划方法需要变更。我们要变规划决定为市场决定。原来我们做增量规划的时候，什么都是我们规划师定下来的。容积率、建筑，而控规既不能预知变化的功能，也不知变化的数量。按照功能一次性确定用途并收费的规划供地模式，决定了规划不能改性和增容。它会导致进入市场的土地，不是闲置就是违章。

对此，赵燕菁提出，未来有没有可能在规划的时候不规定地块的用途，而只收基本的地价，并针对不同的用途分别收费，由市场和开发商决定其用途？这种方式的可行性还有待探讨。

（根据报告整理，未经专家审阅）

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