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导读

2023年9月23-25日，2022/2023中国新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐规划年会在湖北武汉市举办。在“新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新赋能人民生活”专题会议上，中国新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐规划学会副理事长、中国科学院地理科学与资源研究所研究员张文忠作题为《基于区位效用分析框架下新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新机制解析》的特邀主题报告。

张文忠  中国新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐规划学会副理事长、中国科学院地理科学与资源研究所研究员

张文忠副理事长从“新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新的背景、新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐体检与新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新关系、新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新的区位效用分析”三个方面解析了基于区位效用分析框架下的新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新机制。

01 新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新的背景

2022年中国的城镇化率已经达到65.22%，中国的城镇化步入中后期，新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐发展和建设进入了新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新为主导的阶段。新时代中国新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐发展和建设的目标包括：新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐的宜居性、包容性、吸引力和竞争力。“二十大”提出：提高新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐规划、建设、治理水平，加快转变超大特大新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐发展方式，实施新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新行动，加强新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐。人居三《新新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐议程》提出共同愿景是人人共享新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐，力求促进包容性，并确保所有居民都能居住和建设公正、安全、健康、便利、负担得起、有韧性和可持续的新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐和人类住区，以促进繁荣，改善所有人的生活质量。

从我们国家或者世界的发展来看，新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新从微观向宏观转变，从一个小的局部的项目向宏观区域尺度转变。新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新的主导机制也发生了很重要的变化。我们可以看到，过去的更新基本上是以问题导向，解决一个具体的问题、具体的项目。发展到今天，新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新已经不是解决一个项目或者具体的问题，而是关注一个区域或者片区的综合可持续发展。

新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新的目标实质上包含以下四个方面：

提升新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐的宜居性。为居民提供良好的居住环境、生活配套设施和便利的出行条件。

增强新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐竞争力。通过营商环境的优化和创新服务能力的提升，扶植新经济、吸纳新业态、建构新模式，为新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐经济高质量发展赋能。

扩大新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐的吸引力。构筑多样化的生活场景、丰富多彩的文化活动、满足不同层次消费者对休闲娱乐空间和灵活多样就业机会的需求，增加新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐的活力和生活体验感。

提升新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐的包容性。新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新要着眼于不同群体如老年人、儿童、残疾人、低收入人群、外来人口等对新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐多样化的诉求，尽最大努力包容性地促进新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐的吸引力、创新力和竞争力。

02  新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新与新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐体检的关系

新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐体检是新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新的基础，新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐体检的结果是制定新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新目标、重点任务和具体项目的依据，新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新片区或更新项目也需要体检，形成体检—更新—再体检的闭环系统。住房城乡建设部倪虹部长在2023年全国住房和城乡建设工作会议上指出：新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐体检出来的问题，作为新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新的重点；新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐体检的结果，作为新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐规划、设计、建设、管理的依据。

2019年开始中国新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐体检工作，2021年扩大到59个新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐（直辖市、计划单列市、省会新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐和部分设区新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐）。2023年新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐体检工作10个样本新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐开展体检，包括天津、重庆、沈阳、成都、宁波、济南、唐山、景德镇、哈密、安吉。从住宅、小区社区、街区、城区新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐四个尺度开展调查和研究。

从目前样本新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐的体检结果来看，体检反映的问题主要集中于社区、街区尺度。我们发现53.89%的居民认为小区停车存在问题，51.57%的居民认为街区车辆停放管理存在问题，可见停车问题是居民“急难愁盼”的关键问题。此外，居民对社区物业服务、街区多功能运动场地配置、社区公共空间和充电设施、街区门前责任制、文体活动组织等方面问题反馈比例也超过40%。

在住房问题方面，2000年前建成的老旧住宅居民问题反馈比例相对最高，并且超过20%的老旧住宅每年需要进行1次以上的修缮。电梯加装不足、阻力大等仍是老旧小区最核心的问题。

在社区街区方面，养老服务设施最大问题是没有养老服务设施(12.6%)、缺少生活照料服务(10.8%)；幼儿园最大问题是收费过高(9.0%)、附近没有幼儿园(6.4%)；小学最大问题是学位数量少(11.8%)、教学质量偏低(8.3%)；社区卫生服务中心最大问题是医疗设备不完备(10.3%)、药品种类不全(9.7%)；生活服务最大问题是附近菜市场规模小菜品种类少(18.9%)、缺少平价菜品(14.5%)；停车设施最大问题是停车位严重不足(33.7%)；充电设施最大问题是新能源汽车和电动自行车的充电桩数量不足(21.6%和18.9%)。

在城区方面，内涝积水是居民满意度最低的问题，特大新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐的产城融合和职住平衡居民满意度评价也较低，另外，住房压力、保障性租赁住房建设、租房市场规范和道路通畅性居民满意度最低。

不同层级体检的问题可以转化为更新项目和工程。包括老旧住房维修和改造工程，如危房修缮、消防隐患等；基础设施与公共服务配套工程，如停车的问题、幼儿园和小学配置的问题等；蓝绿空间工程，如优化提升现状公园，补充完善儿童游戏、休闲游憩、运动康体、公共服务等设施功能，利用边角地、废弃地、闲置地等改造建设“口袋公园”等。

03  新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新的区位效应分析

构建新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新分析框架，即“区位效用、宜居性、社会公平”三个维度的分析方法，新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新就是要提高居民、企业和政府等不同利益相关者的效用。企业在新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐项目更新中追求利益最大化。新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新的实施可以改善和提高居住环境和新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐品质，居民和企业等不同利益方获取正外部性，外部溢价效应，如地价和房价上升等。社会公平则体现不同利益相关方的诉求，特别是弱势群体、原居民、原产权拥有者等在更新改造中利益。

3.1 租隙与新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新

根据尼尔·史密斯的租隙理论，租隙(rent gap)是指潜在地租水平与现行资本化地租的差异。潜在地租(potential ground rent)是土地在最高及最佳使用下资本化的总和，资本化地租(capitalized ground rent)则为现行土地使用下的地租实际总量。在新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐发展过程中，土地的潜在地租将会因基础设施改善而增加，同时建筑物因破败而降低资本化地租的作用，致使潜在地租与资本化地租之间的间隙越来越大，公司通过新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新可以获取投机性的利润。

史密斯考虑了潜在地租、资本化地租及租隙随着时间的变化带来差异，现在需要分析其与区位空间的关系，即租隙在区位空间上的差异。通常中心城区潜在地租会高于边缘城区，租隙也会有类似变化趋势，当租隙大于零的区位空间，会吸引资本的进入，即使没有政府的区位补贴，更新可获得收益。

3.2 区位收益与新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新

经济区位理论认为，收入曲线的倾斜程度越大，表明各种业态在区位空间越集中，否则趋于分散，因此，中心区曲线的倾斜度最大，各业态的集聚度也最高，而新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐边缘区曲线的倾斜度比较平缓，业态的集聚度也较低。

新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐中心区如传统商业街区、老办公区和楼宇等由于设施陈旧、业态老化或交通拥堵等出现一定程度的衰落，企业或个人的预期收益下降，业态集聚效应不佳。为了恢复地租曲线，必须要进行设施投入、环境营建，使区位价值增值。同时植入新的业态，如科技金融、高级商务、文化创意等功能，促进中心区更新或活力再造。相关实践探索包括：青岛“广兴里”为代表的“里院”文创艺术聚集地；天津五大道传统街区的更新；北京什刹海业态更新改造等。

新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐边缘区由于新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新改造后，可带来环境或基础的改善等，企业可获得外部经济效应，空间收入曲线会出现上移。如在新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐边缘区的一些旧厂房、老场站、批发市场等通过改造道路改扩建、基础设施配套和空间再造等，改善了企业进入成本和运营成本，成为新业态的创新空间。改造后完全可以获得正常利润，也可以提高企业收益。相关实践探索包括：沧州大化厂的更新，北京798、首钢园区文化创意产业的发展等。

3.3 外部性与新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新

土地利用方式和形态等能增加消费者的效用，产生正外部性，从而资本化到地理邻近区域的住房和商业价值中；不受欢迎的土地利用方式会降低消费者的效用水平，产生负外部性，邻近区域的住房和商业价值将遭遇缩水风险。如沈阳红梅味精厂改造，使得更新区价值溢出，提升了周边房价。

3.4 宜居性与新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新

随着宜居性的提升，人们的满意度会提升，效用会增加，但当宜居性达到一定的水平，人们的满意度提升会减缓，效用也会出现递减规律。

随着投入增加会很快改善宜居性，人们对投入带来的环境的满意度迅速提高，但当特定区位地段达到了一定的宜居水平后，如果进一步推进各项更新活动，其实给人们带来的效用与投入不相匹配，因此，新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新需要平衡投入成本与效用的关系。

区位的宜居性取决于自然环境、交通的通达性、生活服务设施、学校质量、邻里关系和治安状况等。居民对不同地段居住区位效用及预期的判断与其收入、住房成本、通勤费用和宜居性有关。

3.5 公平与新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新

社会公正新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐：要考虑不同利益相关方的诉求，特别是弱势群体、原居民、原产权拥有者等在更新改造中利益。需要尊重多元主体的合法权益，保障公共利益，协调与平衡多方利益；推动政府、市场主体、权利主体、公众在更新中利益和权益平衡。不同空间尺度更新的侧重点不同。新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐尺度更新要通过空间存量优化，解决新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐发展动能转化、业态调整和创新、设施标准和质量提升、传统街区和风貌提升。城区尺度的更新要以居民的需求为导向，改善和提升市政公用设施、公共服务设施、环境基础设施的条件和标准，优化交通路网和慢行系统，丰富设施的供给数量和类型，优化设施的规模和空间布局，建设健康、舒适、便利的生活圈，体现新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐的社会价值和人人享有公共设施的权利。需要关爱弱势群体，聚焦一老一少，解决民生急难问题，提升服务水平和质量。

新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新要要最大限度避免空间的绅士化。新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新要避免受控于资本野蛮扩张；更新后的空间出现高收入群体取代低收入群体，推进不同群体融合发展；空间的旅游景观化、场景化取代地方文化特色。

04  结    语

总体上，可以通过三句话进行总结：

新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新的基础是新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐体检，新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐体检可以促进新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新的科学性。

需要分析不同区位更新项目收益最大化与社会效用最大化的平衡。

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供稿单位：中国新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐规划学会新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新分会