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把脉鬼城：制度设计、政策驱动下扩城大跃进的阶段性畸形产物

新区变鬼城的历史轨迹：

“新区并不是生来就与鬼城结缘”。

第一阶段：改革开放初期，新城新区作为先行先试的典范，成为改革创新的主阵地；

第二阶段：进入到全球经济化之后，新区新城以开发区、高新区的空间形态出现，成为与全球经济竞争的产业高地；

第三阶段：直到分税制改革之后，中央财政收入比例增高，地方财政收入比例下降，而且地方事权不断增加，在此背景下，地方政府为积极开拓新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐税源，新城新区彻底沦为地方政府土地财政的工具，原本应承载的新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐功能被土地财政所架空，新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐扩张大跃进，鬼城大量出现；

第四阶段：在新型城镇化背景下，新城新区的定位需要理性回归，建设成产城融合的综合性活力城区。

新区变鬼城的历史轨迹

新区变鬼城的原因：

当前阶段，新区变鬼城的原因主要有三方面：

其一，新区建设具有阶段性。起步初期的新区往往容易呈现出“人气不足、住房空置”等鬼城的特征。如河南郑东新区，2010年还被评为中国十大鬼城之一，但发展到今天，已经在100平方公里的土地上承载了100万人口，成为河南新的经济增长点，高端服务业的集聚地，实现了从鬼城到综合性新城的转变。

其二，国家政策驱动。当前，在中央多次表态城镇化是我国扩大内需的最大潜力的驱动下，市场机会与利益驱动导致各地热衷于新城、新区、开发区、园区的报批。在国家大力支持高铁发展的影响下，大量的高铁新城拔地而起，其中不乏众多的空城、鬼城。开发企业热衷于“圈地”，房地产大盘过度开发。

其三，新区功能单一，产城分离，职住不平衡。

若用一句话来概括，鬼城是制度设计、政策驱动下扩城大跃进的阶段性畸形产物。

防治鬼城：新区如何防止变鬼城？

制度建设是杜绝新区变鬼城的根本

首先，改革财税分配制度，调整中央地方财税分配比例，使得地方摆脱土地财政的陷阱，改变“发展新区增加财政收入”的简单逻辑。其次，政府出台各项规章制度，行政规范圈地现象。根据闲置土地处理办法，对于具有圈地行为、圈而不建的企业，可对企业开征土地增值税，提高其违法成本及惩罚力度。第三，严格审批，减少同质化、缺乏市场竞争力的项目的审批。

产城融合是预防新区变鬼城的最有效方法

发展产业园区、开发区，建设产业新城，要产业先行，切实做到“产城融合”。根据地方财力和实际需求，合理安排开发时序，切记盲目扩大新区建设规模。

与新型城镇化相结合是新区建设的重要支撑

将新型城镇化的要求与新区建设相结合。如按照新型城镇化的空间部署，新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐群将是主体形态，因此原则上对于县城和非大新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐群范围内的新区不宜扩大规模，而是要将新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐：的新区资源集中于新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐群范围或者省会新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐为主的特大新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐里面；结合农业转移人口的市民化过程，为新城新区的建设提供劳动力。另外，新城新区是鬼城滋生的土壤，要防止鬼城的出现，必须严格把关新城新区的设立。去年以来，国土部配合发改委等部门研究制定了《新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐新区设立审核办法》，近期又下发了《关于推进土地节约集约利用的指导意见》，旨在控制新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐新区的无序、过度扩张，国土部规划司司长董祚继也向媒体表示，“今后我们将严控新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐新区用地，能不批就不批”。