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城中村改造是超大、特大新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐高质量发展亟待解决的难题。住房城乡建设部近日表示，超大、特大新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐正积极稳步推进这项工作，通过拆除新建、整治提升以及拆整结合三类推进实施。专家表示，这意味着本轮城中村改造不再是过去大拆大建的模式。

本轮城中村改造分三类推进实施

在专家看来，拆除新建模式适合原有土地利用和建筑形态、质量不符合新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐规划建设标准，通过拆建提高了土地利用效率、建筑品质和产业生态。只有资金可以平衡的、改造意愿强烈的、安全消防隐患比较大的、产权基础清晰的，才会实施拆除重建。不具备这些条件的，就要在守住安全底线的前提下，常态化地推进整治提升，或者做局部拆迁，为公共服务补短板提供空间。

中央财经大学管理科学与工程学院教授易成栋表示，整治提升这种模式，实际上就是保留原有的土地利用和建筑物形态，同时做一些点状的基础设施和公共服务，嵌进去，把整体的环境治理水平，还有社会管理提高。这种模式的优点就是成本相对而言比较低，周期比较短。

他认为，第三种拆整结合方式，实际上是前两种模式的结合。保留适用部分，拆除不适用部分而后新建，这种改造的总体成本适中。从整体看，超大特大新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐城中村改造通过三类方式实施，意味着这项工作与以前的“棚改”是不一样的，是要解决我国新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐发展不平衡不充分的矛盾，让新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐的公共服务充分覆盖城中村，让村民和新市民年轻人彻底融入新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐，享受均等化的公共服务，实现城镇化、公共服务住房和产业的均衡发展。

易成栋说：“城中村改造要因城施策、因地制宜，不同新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐的情况差别可能比较大，还有不同的城中村，它的实际情况也会有一些明显的区别。对于一些居住环境比较好、社会治理管理比较好的城中村，适宜采取拆整结合、保留整治这些方式。城中村的改造，把我们新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐的治理从新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐的区域推向了城中村，从而使新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐的治理水平更加完善。”

依法征收 净地出让

保障村民合法权益

住房城乡建设部近日的表态中明确提出，此次城中村改造要在法制的轨道上进行，坚持依法征收、净地出让、充分保障村民合法权益。

专家表示，超大特大新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐推进城中村改造，必须坚持先谋后动，先行做好征求村民意愿、产业搬迁、人员妥善安置、历史文化风貌保护、落实征收补偿安置资金等前期工作，把想法与思路全部告诉老百姓，广泛争取老百姓支持，这样可以最大限度地减少改造中的矛盾和阻力。因此，住房城乡建设部此次表态中，明确要求要依法征收，就是要让新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐政府明确集体土地上房屋征收补偿责任部门、征收补偿标准和程序等，并依法依规实行征收。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，依法征收最重要的目的是要去保护城中村里面已有的合法的权利，比如要征求村民的意愿，在征收之前必须把征收补偿款先落实到位。另外在安排征收以后，建设的时候，要求必须把安置房建设放到首要的位置。

而提出净地出让的要求，在楼建波看来，在城中村改造过程中，坚持净地出让的核心就是充分保障村民权益。

楼建波认为，净地出让最主要的要求，就是政府拿来出让的土地必须是征收补偿，都已经做好了的地。因为是净地出让，下一步推进的过程中，就不会再受到这些问题的困扰了，而项目顺利按期推进，对于跟政府签了安置协议的这些权利人来讲，是一个特别巨大的保障，因为这个就保证他们能够按时住回到他们的安置房里面去。

坚持多渠道筹措改造资金

城中村改造需要大量资金，光靠政府财政投入是不够的。住房城乡建设部表示，要坚持多渠道筹措改造资金。

此次住房城乡建设部明确提出，城中村改造既可以由新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐政府筹措资金，也可以引入社会资金，银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持，新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐政府对城中村改造负主体责任，统筹市域内改造资金安排，做到改造资金市域内综合平衡、动态平衡。对于整治提升类的城中村改造项目，将建立政府与村民、社会力量改造资金共担机制。在专家看来，这里面提到的“统筹”和“平衡”，意味着如果能将城中村与周边其他国有土地整合起来改造，就能够将碎片化的土地整合起来，从而实现土地价值最大化，实现资金平衡。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，城中村改造不仅仅是城中村本身的，而是新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐政府如何把低效用地转为高效用地，获得可持续土地出让和财税收入来源根本的契机。

而在资金方面提出新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐政府负主责，主要目的就是希望政府能够在区域统筹，成片改造方面能够攻坚克难，做统一的部署和实施落地。此外，住房城乡建设部近日还明确，城中村改造将与保障性住房建设相结合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障性住房。在专家看来，通过实现规模化的统一改造、统一租赁，这对解决外来人口、新市民等的居住问题创造了条件，有利于进一步解决超大特大新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐“住房难”问题。

李宇嘉说：“我们会引入租赁企业来做规模化租赁，只要纳入保障性租赁住房，它的租金就要比片区内同品质的租金要低。能够把村民的低成本、区位优、体验感强的租赁模式保留下来。”

创新改造模式

鼓励和支持民间资本参与

在国务院发布的《关于在超大特大新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐积极稳步推进城中村改造的指导意见》中明确提出，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与。

专家表示，此轮城中村改造强调引入多元化融资主体，社会资本将作为重要主体，财政资金发挥杠杆作用，参与主体将会是新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新经验丰富、资金较为充裕的央国企、民间资本。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强表示，市场的作用也是不可缺少的，改造相关的项目，市场的需求、市场的定位，包括发挥社会的力量，特别是怎么调动民间资本的积极性，都需要市场作用有效发挥。

专家表示，本轮城中村改造对参与的市场主体，提出了更高的要求，原有的大拆大建的传统房地产开发模式已不适合。

柴强说：“充分发挥市场在资源配置中的决定性的作用，我觉得城中村改造这一次更加突出。实施主体、合作单位也要有积极性，各自发挥作用。”

专家表示，市场主体相对灵活，能更有效、更敏感地抓住社会需求和市场方向，因此将企业纳入科学改造的规划中，可以充分激发其潜力，让项目规划更符合未来生活需求。下一步，为了鼓励和支持民间资本参与城中村改造，各地政府应当提供新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐：的政策支持和优惠措施，还可以通过设立基金等方式，为社会资本参与城中村改造提供新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐：的支持。