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近日,上海市规划和国土资源管理局、中国(上海)自由贸易试验区管委会联合发布《关于中国(上海)自由贸易试验区综合用地规划和土地管理的试点意见》,明确提出综合用地的概念,鼓励公共服务设施用地、工业用地、仓储物流用地根据业态需求,进行土地混合开发和建筑复合利用,进一步提高土地利用质量和效益。
●一个明确
中国(上海)自贸区综合用地政策可概括为“1222”,即“一个明确”,明确综合用地定义,即土地用途分类中单一宗地具有两类或两类以上使用性质(商品住宅用地除外),且每类性质地上建筑面积占地上总建筑面积比例超过10%的用地,包括土地混合利用和建筑复合使用方式。
【意义】对上海自贸区内项目落地具有重要意义
官方人士强调,综合用地概念的提出,对于上海自贸区内项目落地具有重要意义,是上海自贸区在规划、土地政策方面重要的制度创新举措。
一名参与规划的官员解释,有一些企业处在成长过程中,需要有仓库,也要简单的制造加工;需要把总部放在这里,也要有展示的空间,以及现场的销售需求,“针对这样的情况,我们提出综合用地的概念。”
这名官员说,综合用地在规划上不是新的概念,规划上有混合用地的概念,但运用得并不多,概念也不明确。这次上海自贸区的《试点意见》,等于又往前走了一步,从规划和土地两方面,对综合用地进行保障,对综合用地的使用范围、定义、原则、规划编制要求进行了系统的规定。
上海自贸区现有面积28.78平方公里,其中80%为工业用地。随着上海自贸区产业定位的改为,区内土地的二次开发被提上议事日程。外高桥集团副总经理刘宏此前曾表态,经过相应的调整和改造后,自贸区服务业用地的面积会增加,增加10%或者20%都有可能。
但综合用地的具体占比尚未确定,一名参与规划的官员告诉自贸区邮报,针对具体的街道或小地块,综合用地还会有一定的比例规划,但暂未明确。
一名在自贸区有地的企业高管就提出,是否有必要将土地转型为综合用地,还要看具体的项目情况,毕竟补缴土地价款会令企业成本上升,不能一概而论。
除了官方取向,前述资深业内人士介绍,上海自贸区内企业有把工业用地转变用途的需求,当然有些企业是想自用升级的,也有企业是想把工业地产转成商业办公用地卖钱的。上海自贸区管委会当然不会支持后者。
这也是《试点意见》对于存量用地转性作出诸多限制的原因。
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